Kupując nieruchomość, strony podpisują umowę, ale nie zawsze od razu dochodzi do przeniesienia własności. W praktyce obrotu prawnego wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje umów: zobowiązujące do przeniesienia własności oraz przenoszące własność. Na czym polega różnica między nimi i dlaczego przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu?  

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności  

Umowa zobowiązująca to taka, w której jedna ze stron zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości. Najczęściej spotykanym przykładem jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, ale również sama umowa sprzedaży, jeśli nie następuje w niej jednoczesne przeniesienie własności.  

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:  

 „Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.”  

Co to oznacza?  

• Umowa zobowiązująca może zawierać warunek (np. „przeniesiemy własność, jeśli bank udzieli kredytu”) lub termin (np. „przeniesienie własności nastąpi za 6 miesięcy”).  
• W takim przypadku do rzeczywistego przeniesienia własności niezbędna jest kolejna umowa – tzw. umowa rozporządzająca (przenosząca własność).  

Umowa przenosząca własność  

Umowa przenosząca własność wywołuje skutek rozporządzający, czyli sprawia, że własność rzeczy przechodzi na drugą stronę. W przypadku nieruchomości taką umową jest np. akt notarialny sprzedaży.  

Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego:  

 „Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.”  

Co to oznacza?  

• Nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem (np. „własność przejdzie na kupującego, jeśli uzyska pozwolenie na budowę”).  
• Nie można przenieść własności nieruchomości z zastrzeżeniem terminu (np. „własność przejdzie na kupującego za rok”).  
• Własność musi przejść natychmiast po podpisaniu umowy – albo nie przechodzi wcale.  

Dlaczego przeniesienie własności nie może być warunkowe?  

Zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z terminem wynika z zasady pewności obrotu prawnego. Gdyby własność mogła przechodzić w sposób niejednoznaczny, mogłoby to powodować liczne komplikacje, np.:  

• Problemy w księgach wieczystych – sąd wieczystoksięgowy nie mógłby jednoznacznie określić, kto jest właścicielem.  
• Ryzyko niepewności dla stron – ani sprzedający, ani kupujący nie mieliby pewności, kto w danym momencie jest właścicielem.  
• Brak zabezpieczenia dla wierzycieli – np. banki nie mogłyby skutecznie ustanawiać hipotek na nieruchomościach z warunkowym przeniesieniem własności.  

Dlatego, jeśli strony chcą uzależnić przejście własności od pewnych okoliczności (np. uzyskania kredytu), stosuje się umowy zobowiązujące, a samo przeniesienie własności następuje dopiero po spełnieniu wszystkich warunków.

Podsumowanie  

• Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości może zawierać warunki i terminy. 
• Umowa przenosząca własność musi od razu skutkować przejściem własności – nie może być warunkowa ani odroczona.  
• Wynika to z zasady pewności obrotu prawnego, ochrony stron i stabilności wpisów w księgach wieczystych.  

Jeśli planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości i masz wątpliwości co do prawnych aspektów transakcji, warto skonsultować się z prawnikiem. Nasza kancelaria pomoże Ci dobrać odpowiednią formę umowy i zabezpieczyć Twoje interesy.