Przewlekłość postępowań sądowych dotyczy niestety również postępowań egzekucyjnych. Dłużnik może w takiej sytuacji zostać zmuszony do sprzedaży nieruchomości po cenie odbiegającej od jej aktualnej wartości rynkowej. Również interesy wierzycieli mogą zostać naruszone, ponieważ kwota przypadająca na zaspokojenie ich wierzytelności może być niższa. Z praktyki wynika, że czas egzekucji z nieruchomości – od jej zajęcia do licytacji – wynosi co najmniej 2-3 lata.

W takich okolicznościach często pojawia się problem licytacji „po zaniżonej cenie” lub „według nieaktualnej wyceny”. Warto wówczas odwołać się do przepisów prawa, których odpowiednie zastosowanie może skutecznie zabezpieczyć nasze interesy.

Opis i oszacowanie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Egzekucja z nieruchomości składa się z kilku etapów, a jednym z nich jest „opis i oszacowanie”. Czynności tej dokonuje komornik, określając w protokole istotne cechy fizyczne i prawne nieruchomości oraz jej wartość. Jednak jako że komornik nie jest rzeczoznawcą majątkowym, opiera się on na operacie szacunkowym sporządzonym przez specjalistę. W praktyce dokumentacja opisu i oszacowania składa się z dwóch elementów:

1. Protokołu sporządzonego przez komornika, zawierającego opis nieruchomości, jej stan prawny oraz wartość przyjętą na podstawie operatu szacunkowego.
2. Operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który stanowi szczegółową analizę wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.”

Jak zatem „zmieścić się” w tym 12-miesięcznym terminie, skoro od opisu i oszacowania do licytacji często upływa kilkanaście miesięcy, a czasami nawet kilka lat?

Interpretacja przepisów a praktyka.

Powyższy przepis bywa niekiedy błędnie interpretowany. Egzekucja z nieruchomości składa się z etapów, z których każdy kończy się podjęciem określonej czynności przez sąd lub komornika. Opis i oszacowanie nieruchomości to jeden z takich etapów i jednocześnie cel, dla którego sporządzany jest operat szacunkowy. Oznacza to, że komornik powinien sporządzać opis i oszacowanie na podstawie aktualnego operatu. Innymi słowy, to komornik ma 12 miesięcy (liczone od daty operatu) na dokonanie opisu i oszacowania. 

W praktyce komornicy dokonują tej czynności w ciągu kilku tygodni od otrzymania operatu szacunkowego od rzeczoznawcy, co oznacza, że termin przewidziany w art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zachowany.

Co zrobić, gdy od oszacowania do licytacji upływa kilka lat?

W przypadku, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a licytacją upływa długi okres, możliwe jest podjęcie działań mających na celu aktualizację wyceny. Najlepszym rozwiązaniem jest złożenie wniosku przewidzianego w art. 951 k.p.c., który stanowi:

„Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.”

Należy pamiętać, że komornik nie dokona tej czynności z urzędu – konieczne jest złożenie stosownego wniosku przez jedną ze stron. Jeśli wniosek nie zostanie złożony, jedynym mechanizmem mogącym zaktualizować cenę rynkową pozostaje konkurencja między licytantami. W ostatnich latach coraz częściej zdarza się, że ceny osiągane na licytacjach są nawet dwukrotnie wyższe od ceny wywołania.

Podsumowanie

Długotrwałość postępowań egzekucyjnych może prowadzić do sytuacji, w której nieruchomość zostaje sprzedana za cenę ustaloną na podstawie nieaktualnej wyceny. Aby temu zapobiec, kluczowe jest zrozumienie procedur egzekucyjnych i odpowiednie reagowanie na zmieniające się okoliczności. W przypadku znaczących zmian dotyczących nieruchomości warto złożyć wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie, co może pomóc w uzyskaniu bardziej adekwatnej wyceny na etapie licytacji.